Xây Dựng Nhà Quận, Cẩm nang xây dựng, Xây dựng nhà
Cẩm Nang Xây Nhà Thủ Đức: Từ A – Z [cập nhật]
CẨM NANG XÂY NHÀ TRỌN GÓI
TP. THỦ ĐỨC 2025
Kinh nghiệm thực chiến từ Minh Phương cho cô chú anh chị em đang dự định xây nhà Thủ Đức!
(Áp dụng cho nhà dưới 5 tầng, diện tích sàn phổ thông, xây nhà Thủ Đức)
Thông tin Sơ lược về Địa bàn xây nhà Thủ Đức
Mấy cô mấy chú phải nắm rõ cái địa bàn mình làm nhà. Hồi trước đây là Thành phố Thủ Đức. Sau khi sáp nhập phường và bỏ cấp quận hiện còn 12 phường ở khu vực Tp.Thủ Đức cũ như: Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long, An Khánh.
Cái quan trọng là, mỗi Phường này quy định quy hoạch có thể khác nhau, không thôi làm sai là bị phạt, mất tiền oan mà cái nhà không hoàn công được!
I. LÀM SÁNG TỎ QUY ĐỊNH PHÁP LÝ XÂY NHÀ THỦ ĐỨC (NHÀ <5 TẦNG, SÀN < 60M²)
Gia chủ có miếng đất nhỏ, 4x12m (48m²), muốn xây nhà Thủ Đức 3 tầng để vừa ở vừa cho thuê. Làm sao cho nó đúng quy định?
1. Diện tích Lô đất Tối thiểu & Mật độ
- Tối thiểu: 32m² (Ngang tối thiểu 3m, Sâu tối thiểu 8m).
- Mật độ Xây dựng: Lô đất dưới 50m² được phép xây dựng 100% diện tích đất.
2. Số tầng Xây nhà Thủ Đức Phổ thông
- Quy mô phổ thông: Dưới 5 tầng (1 trệt, 3 lầu, 1 mái che thang).
- Cảnh báo: Khu vực ven sông/rạch có thể bị giới hạn tối đa chỉ 4 tầng thôi.
3. Khoảng Lùi & Móng (Rủi ro Địa chất)
- Khoảng Lùi Sân sau khi xây nhà Thủ Đức: Phải lùi tối thiểu 1m – 2m ở tầng trên (tùy chiều sâu đất).
- Rủi ro Móng: Đất Thủ Đức phức tạp (đặc biệt khu ven sông). Đừng bao giờ tiếc tiền Khảo sát Địa chất để tránh đội vốn giữa chừng.
II. XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG (GPXD) VÀ KHU VỰC MIỄN GPXD
1. Quy Trình Xin GPXD Chuẩn
Thời gian cam kết giải quyết hồ sơ GPXD nhà ở riêng lẻ thường là 15 ngày làm việc. Hầu hết quy trình được thực hiện trực tuyến 100% qua Cổng Dịch vụ công.
2. Quy Định Miễn GPXD (Quy hoạch 1/500) và Thí điểm mới
Chân Lý: Đại đa số nhà ở riêng lẻ của mình mua đất nền, xây tự do ở các khu dân cư hiện hữu VẪN PHẢI XIN GPXD.
Tuy nhiên, TP.Thủ Đức đang thí điểm miễn giấy phép cho nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt và có quy chế quản lý kiến trúc.
Trích dẫn: TP.Thủ Đức thí điểm miễn giấy phép cho nhà ở riêng lẻ. Nguồn: Tuổi Trẻ.
Lời khuyên: Phải nắm chắc thông tin này! Nếu đất không có quy hoạch 1/500 rõ ràng, cứ xác định là phải xin GPXD đầy đủ để tránh bị phạt, mất tiền oan.
III. GIÁ XÂY DỰNG VÀ BÍ QUYẾT CHỌN GÓI THẦU TRỌN GÓI
Mấy cô mấy chú phải hiểu, Phần Hoàn thiện (Vật liệu trang trí) là nơi tạo ra sự chênh lệch giá lớn nhất! Chênh lệch từ 1 triệu/m² trở lên nằm hoàn toàn ở chất lượng Gạch, Sơn, Thiết bị Vệ sinh…
| Phân khúc | Đơn giá/m² XD (Tham khảo) | Chất lượng Vật tư Hoàn thiện |
|---|---|---|
| Phổ Thông | 4.900.000 VNĐ | Vật tư cơ bản (Gạch địa phương, Sơn kinh tế). Phù hợp Nhà trọ, Tối giản. |
| Trung Bình/Khá | 5.200.000 VNĐ | Vật tư trung cấp (Đồng Tâm/Viglacera, Sơn Jotun/Dulux). Phù hợp Nhà ở dân dụng. |
| Cận Cao cấp | 5.600.000 VNĐ | Vật tư khá (Inax/ToTo cơ bản, Sàn gỗ công nghiệp). Phù hợp Nhà kết hợp văn phòng. |
| Cao cấp | 6.000.000 VNĐ+ | Vật tư cao cấp (Đá tự nhiên, thiết bị thông minh). Phù hợp Biệt thự mini. |
Bí quyết: Phải yêu cầu nhà thầu bóc tách chi tiết Bảng Định mức Vật tư Hoàn thiện (BOQ) để so sánh chính xác!
IV. XÂY THÔ HAY TRỌN GÓI? LỰA CHỌN TỐI ƯU CHO NHÀ DƯỚI 5 TẦNG
Lời khuyên của ông thầu: Đối với nhà dưới 5 tầng, diện tích sàn nhỏ (<60m²) và chủ nhà bận rộn lo làm ăn – KHUYÊN CHỌN TRỌN GÓI (Chìa khóa trao tay)!
Ưu điểm Xây Trọn Gói
- Kiểm soát Chi phí Tốt: Chi phí chốt 95% trong hợp đồng, Nhà thầu chịu trách nhiệm về định mức, ít phát sinh.
- Tiết kiệm 95% Thời gian: Chủ nhà chỉ cần chọn mẫu mã và nghiệm thu, hổng cần chạy đôn chạy đáo.
- Đảm bảo Chất lượng: Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ từ A-Z, dễ dàng cam kết Bảo hành Kết cấu.
Rủi ro Xây Thô/Tự mua vật tư
- Rủi ro Chi phí Cao: Dễ bị phát sinh do mua vật tư sai, thừa/thiếu, hoặc chất lượng hổng đồng bộ.
- Mất Công sức Lớn: Chủ nhà phải dành 70% thời gian để chọn mua, vận chuyển, và giám sát vật tư.
- Mâu thuẫn: Dễ xảy ra tranh cãi giữa đội thợ và vật tư nếu có lỗi chất lượng.
V. DỰ TOÁN MẪU NHÀ 3 TẦNG THEO PHÂN KHÚC
Tui xin bóc tách dự toán mẫu cho các loại hình nhà. Mấy cô mấy chú nhấn vào Loại hình Nhà và Phân khúc để xem mẫu và chi phí dự toán tham khảo nha.
* Giả định: Nhà Phố 1 Trệt + 2 Lầu + Mái BTCT (Tổng 3 tầng). Lô đất 60m². Tổng DTXD Quy đổi ~ 240m² – 252m² (bao gồm cọc bê tông 65.000.000 – 105.000.000 vnd)
Xây nhà phải an tâm, thiệt tình là vậy đó mấy cô mấy chú!
Nếu cô bác cần tui bóc tách một cái dự toán riêng hay cần tư vấn Phong Thủy cho căn nhà làm ăn phát đạt, cứ gọi tui. Tư vấn là miễn phí!
Tôi là Lê Văn Quý – CEO Xây Dựng Minh Phương với mong muốn đóng góp những gì tốt nhất có thể vào mỗi công trình hy vọng nó sẽ tốt cho sự phát triển của ngành xây dựng nói riêng và cho xã hội nói chung. Với tôi, mỗi công trình được tạo ra, từ thiết kế cho tới quá trình thi công đều rất đáng nhớ, và tôi hay hồi tưởng về những khoảng thời gian đó, nó thật sự vui vẻ và hạnh phúc
Dịch vụ tiêu biểu: Xây Nhà Trọn Gói, Sửa Nhà Trọn Gói, Xây Nhà Long An